Mag ik de huur verhogen in 2026 en hoeveel precies? De definitieve cijfers.

Het is januari 2026. De feestdagen zijn achter de rug en als vastgoedbelegger richt u de blik op het nieuwe jaar. Een vast onderdeel van uw rendement is de jaarlijkse huurindexatie.

De overheid heeft de kaders voor 2026 inmiddels definitief vastgesteld. De tijden dat u enkel naar het huurcontract keek, zijn voorbij. Er gelden strikte wettelijke maxima, en er is een belangrijke nieuwe categorie bijgekomen.

In dit artikel zetten we de definitieve percentages voor 2026 op een rij, zodat u precies weet hoeveel u de huur mag verhogen.

De nieuwe indeling: Drie smaken in 2026

Voorheen maakten we vooral onderscheid tussen sociale huur en de vrije sector. Door recente wetgeving (de Wet betaalbare huur) is er nu een duidelijk onderscheid in drie segmenten, elk met een eigen maximaal verhogingspercentage.

U moet dus eerst zeker weten in welk segment uw woning valt op basis van de aanvangshuur en het puntenstelsel (WWS):

1. Sociale huursector

2. Middenhuur segment (Gereguleerd onder de nieuwe wet)

3. Vrije sector (Hogere segment)

De definitieve percentages voor 2026

De Rijksoverheid heeft de maximale huurverhogingen vastgesteld op basis van de inflatie en loonontwikkeling van het afgelopen jaar. Dit zijn de harde cijfers die gelden per 1 juli 2026:

1. Sociale huursector: Maximaal 4,1%

Voor woningen in de sociale sector (gereguleerd segment met een lagere aanvangshuur) is de maximale huurverhoging vastgesteld op 4,1%.

• Let op: Voor huurders met een hoger inkomen in een sociale huurwoning mag u mogelijk een hogere, inkomensafhankelijke huurverhoging toepassen. De details hiervoor zijn te vinden op de site van de Rijksoverheid.

2. Middenhuur segment: Maximaal 6,1%

Dit is de nieuwe, belangrijke categorie voor beleggers. Woningen die volgens het puntenstelsel in het middensegment vallen, zijn nu ook gereguleerd. Om investeringen in dit cruciale segment aantrekkelijk te houden, is de toegestane verhoging hier hoger dan in de andere sectoren.

Voor 2026 mag u de huur in het middenhuur segment verhogen met maximaal 6,1%.

3. Vrije sector: Maximaal 4,4%

Voor woningen in het hoogste segment (boven de liberalisatiegrens en het middenhuur-plafond) geldt ook in 2026 een wettelijke 'cap'. U mag niet onbeperkt verhogen.

De maximale huurverhoging in de vrije sector voor 2026 is 4,4%.

De gouden regel voor de vrije sector: Is de afspraak in uw huurcontract (bijvoorbeeld CPI + een opslag) lager dan 4,4%? Dan geldt uw contractuele afspraak. Zou uw contractuele berekening hoger uitkomen dan 4,4%? Dan bent u wettelijk verplicht om te toppen op 4,4%.

Wat moet u nu doen als belegger?

Nu de cijfers definitief zijn, is het tijd voor actie. Een correcte huurverhoging vergt een zorgvuldige voorbereiding:

1. Segmenteer uw portefeuille: Zorg dat glashelder is welke woningen nu onder 'Sociaal', 'Middenhuur' of 'Vrije sector' vallen volgens de regels van 2026. Een verkeerde kwalificatie leidt tot een onrechtmatige verhoging.

2. Check de contracten (Vrije sector): Vergelijk de 4,4% met de indexatieclausule in uw contracten voor de vrije sector. Het laagste percentage is leidend.

3. Start de communicatie: De huurverhogingsbrief moet tijdig en formeel correct worden verstuurd (minimaal één, soms twee maanden voor 1 juli). U kunt de brieven nu gaan opstellen met de juiste percentages.

Conclusie

De speelruimte voor huurverhogingen in 2026 is duidelijk afgebakend. Met de introductie van het gereguleerde middenhuur-segment (6,1%) naast de sociale sector (4,1%) en de gecapte vrije sector (4,4%), is het speelveld complexer geworden. Compliance is essentieel om uw rendement veilig te stellen en conflicten te voorkomen.

Wilt u zeker weten dat uw portefeuille juist is ingedeeld in de nieuwe segmenten en dat uw huurverhogingen in 2026 juridisch waterdicht zijn? Ons team van vastgoedbeheerders staat klaar om u te ondersteunen bij het volledige indexatieproces.