Rookwolken boven de Rendementen: Wanneer rechtvaardigt wietgebruik ontbinding?

Rookwolken boven de Rendementen: Wanneer rechtvaardigt wietgebruik ontbinding?

Voor de serieuze vastgoedbelegger is 'woongenot' niet alleen een juridische term, maar een randvoorwaarde voor de waarde van het asset. Een enkele huurder die structurele overlast veroorzaakt, kan de leefbaarheid en daarmee de kwaliteit van een object fundamenteel aantasten. Een recente uitspraak van de Rechtbank Limburg (januari 2025) biedt belangrijke handvatten voor de aanpak van hardnekkige geuroverlast door drugsgebruik.

De casus: Geur als objectieve overlast

In de betreffende zaak vorderde een verhuurder de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. De reden? Structurele geuroverlast door het roken van wiet door de huurder en diens bezoekers, in combinatie met geluidsoverlast.

De huurder verweerde zich met het argument dat het gebruik van softdrugs in Nederland gedoogd wordt en dat hij in zijn eigen woning mag doen wat hij wil. De rechter maakte hier echter korte metten mee. Het cruciale punt: het feit dat drugsgebruik gedoogd wordt, betekent niet dat de omgeving de overlast hiervan onbeperkt moet accepteren.

Het belang van een waterdicht dossier

Wat deze uitspraak voor u als belegger waardevol maakt, is de bevestiging van hoe een succesvolle juridische procedure wordt opgebouwd. De rechter oordeelde dat de geur van wiet "zeer indringend is, lang blijft hangen en naar objectieve maatstaven als overlast wordt ervaren." Dit is een belangrijke overwinning, omdat geur in het verleden vaak als te 'subjectief' werd weggezet om een ontruiming op te baseren.

Om tot dit resultaat te komen, was een ijzersterke dossiervorming noodzakelijk:

• Gedetailleerde logboeken: Er was een consistent overzicht van data en tijdstippen van de overlast.

• Directe waarneming: De verhuurder had zelf ter plaatse de geur geconstateerd en vastgelegd.

• Schriftelijke waarschuwingen: Er waren formele ingebrekestellingen verstuurd, waardoor de huurder de kans had gekregen zijn gedrag aan te passen.

Juist bij grotere portefeuilles is deze zorgvuldigheid essentieel; het voorkomt dat procedures verzanden in een 'welles-nietes' discussie.

Strategische bescherming van uw vastgoed

Deze uitspraak laat zien dat de rechter bereid is om de meest vergaande sanctie — ontruiming — toe te passen bij geuroverlast, mits de belegger of diens beheerder kordaat en gedocumenteerd optreedt.

Het beschermen van de kwaliteit van een wooncomplex vraagt om een actieve houding. Wanneer overlast wordt geobjectiveerd door middel van een goed dossier, wordt de stap naar de rechter een beheersbaar risico in plaats van een onzeker avontuur.

Conclusie voor de belegger

De uitspraak ECLI:NL:RBLIM:2025:8219 is een positief signaal voor de markt. Het bevestigt dat de rechten van de eigenaar om de kwaliteit en rust in zijn panden te waarborgen zwaar wegen, mits de juiste juridische weg wordt bewandeld.

Voor uw portefeuille betekent dit:

1. Directe actie: Laat bij de eerste signalen direct een dossier aanleggen.

2. Objectivering: Gebruik waarnemingen van derden om de overlast feitelijk vast te stellen.

3. Duidelijke kaders: Formele waarschuwingen zijn niet alleen nodig voor de dossieropbouw, maar dienen ook als laatste kans voor de huurder om de relatie te herstellen.