De nieuwe realiteit van de 'Wet betaalbare huur': Valt uw vrije sector woning nu in de gereguleerde middenhuur?

Het is januari 2026. De vastgoedmarkt is de afgelopen twee jaar fundamenteel veranderd. Waar u voorheen slechts rekening hoefde te houden met één harde grens – de liberalisatiegrens die de sociale sector van de vrije sector scheidde – is het speelveld nu complexer dan ooit.

De invoering van de 'Wet betaalbare huur' is de grootste ingreep in de huurmarkt in decennia. De wet heeft een volledig nieuw, gereguleerd segment gecreëerd: de middenhuur. Voor veel beleggers is dit de plek waar de pijn zit. Woningen die jarenlang als 'vrije sector' werden verhuurd tegen marktprijzen, vallen nu plotseling onder dwingende prijsplafonds.

Wat betekent deze wet concreet voor uw portefeuille in 2026? En waar liggen de cruciale grenzen?

Van twee naar drie smaken

Het binaire stelsel (sociaal of vrij) is verleden tijd. De huurmarkt is nu opgedeeld in drie segmenten, volledig gebaseerd op het Woningwaarderingsstelsel (WWS), beter bekend als het puntenstelsel:

1. Sociale huur (Gereguleerd)

2. Middenhuur (Gereguleerd – NIEUW)

3. Vrije sector (Ongereguleerd)

Het cruciale verschil is dat voorheen alleen segment 1 een maximale huurprijs kende. Nu geldt dat ook voor segment 2.

De Middenhuur-valkuil: De punten zijn heilig

De kern van de wet is dat woningen met een puntenaantal dat valt in de middenklasse, niet langer voor de marktprijs verhuurd mogen worden bij een nieuw contract. De huurprijs is wettelijk gemaximeerd op het bedrag dat hoort bij dat specifieke aantal punten.

Waar liggen de grenzen in 2026?
Hoewel de exacte huurprijsbedragen die bij de punten horen halfjaarlijks worden geïndexeerd, zijn de puntengrenzen die de segmenten bepalen structureel.

• Tot en met circa 147 punten: Uw woning valt in de sociale sector. De maximale huur is laag en de toewijzingsregels zijn streng.

• Vanaf circa 148 tot en met 186 punten: Dit is de nieuwe middenhuur. Scoort uw woning bijvoorbeeld 160 punten? Dan mag u niet de markthuur van € 1.500 vragen, maar bent u gebonden aan de maximale huur die bij 160 punten hoort (bijvoorbeeld € 1.150, fictief voorbeeld). Het verschil is direct rendementsverlies.

• Vanaf 187 punten: Pas vanaf dit aantal punten bevindt uw woning zich in de échte vrije sector. Hier geldt geen maximaal puntenplafond en mag u de huurprijs vragen die de markt bereid is te betalen.

Het gevaar voor bestaande portefeuilles

Veel beleggers hebben in het verleden appartementen gekocht die net boven de oude liberalisatiegrens uitkwamen, bijvoorbeeld met 155 punten. Die werden verhuurd als vrije sector.

Onder de nieuwe wet vallen deze woningen bij een bewonerswissel direct terug in het gereguleerde middenhuur-segment. U kunt de oude, hoge huurprijs dan niet meer vragen aan een nieuwe huurder. Doet u dat wel, dan kan de huurder naar de Huurcommissie of rechter stappen om de huur met terugwerkende kracht te laten verlagen tot het puntentotaal.

Wat moet u nu doen in 2026?

De 'Wet betaalbare huur' dwingt u tot actief portefeuillebeheer. Passief afwachten kost geld.

1. Hertaxeer uw punten (WWS): U moet van elke woning in uw portefeuille exact weten hoeveel WWS-punten deze nu heeft volgens de laatste telling. Gissen is dodelijk voor uw rendement.

2. Identificeer de 'middenmoters': Welke woningen scoren tussen de 148 en 186 punten? Dit zijn uw risico-objecten bij leegstand.

3. Optimaliseer naar 187+ punten: Is het mogelijk om een woning die nu 175 punten scoort, over de grens van 187 te tillen? Dit is de heilige graal. Denk aan verduurzaming (betere energielabels leveren veel punten op), het verbeteren van de keuken of badkamer, of het toevoegen van buitenruimte. De investering verdient zich vaak snel terug omdat de woning in de vrije sector blijft.

Conclusie

De middenhuur-regulering is een feit. Het negeren van het puntenstelsel is geen optie meer voor de serieuze belegger. Uw rendement hangt in 2026 direct samen met uw vermogen om uw woningen correct te waarderen en, waar mogelijk, te optimaliseren tot boven de kritieke grens van 187 punten.

Weet u niet zeker of uw woningen in de middenhuur of vrije sector vallen volgens de regels van 2026? Laat onze specialisten een exacte WWS-puntentelling uitvoeren en adviseren over slimme ingrepen om uw vastgoed in de vrije sector te houden.