Hoeveel punten heeft mijn huurwoning? Het Woningwaarderingsstelsel (WWS) in 2026: De basis van uw rendement.

In de vastgoedmarkt van 2026 is er één getal belangrijker dan de vierkantemeterprijs of de WOZ-waarde: het totaal aantal WWS-punten van uw woning.

Vroeger was het Woningwaarderingsstelsel (WWS), oftewel het puntenstelsel, vooral iets voor woningcorporaties. Als particuliere belegger keek u er vluchtig naar om te zien of u boven de liberalisatiegrens uitkwam, en daarna bepaalde de markt de huurprijs.

Die tijd is voorbij. Met de invoering van de Wet betaalbare huur en de nieuwe middenhuur-regulering, is het puntenaantal het absolute fundament van uw businesscase geworden. Een misrekening van slechts een paar punten kan het verschil betekenen tussen een vrij bepaalbare markthuur of een dwingend opgelegd prijsplafond dat honderden euro's lager ligt.

Hoe werkt het stelsel in 2026 en waarom is zelf 'even tellen' gevaarlijk vastgoed-roulette geworden?

Waarom het puntenaantal nu heilig is

Zoals we in eerdere artikelen bespraken, is de huurmarkt in 2026 opgedeeld in drie segmenten, bepaald door punten:

1. Sociale huur (tot ca. 147 punten)

2. Middenhuur (ca. 148 tot 186 punten)

3. Vrije sector (vanaf 187 punten)

Let op: De exacte puntenaantallen kunnen jaarlijks licht wijzigen, pin u hier niet op vast zonder recente check.

Voorheen was het simpel: zat u boven de grens, dan was u 'vrij'. Nu is er een enorm tussensegment (de middenhuur) bijgekomen dat ook gereguleerd is. Pas als uw woning écht veel punten scoort (de 187+ grens), bent u verlost van maximale huurprijzen.

Het doel van elke belegger die rendement nastreeft, is om – indien mogelijk – die grens van de vrije sector te passeren.

De belangrijkste pijlers van het WWS in 2026

Het WWS is een objectief meetsysteem om de kwaliteit van een woning vast te stellen. Hoewel het systeem honderden regeltjes kent, zijn dit de grootste 'puntenscorers':

1. Oppervlakte (De basis)
Elke vierkante meter gebruiksoppervlakte levert punten op. Maar let op: de NEN2580-meetinstructie is hierbij leidend. Een zolder met net te weinig stahoogte telt niet mee. Een fout in de meting is een fout in de punten.

2. Het Energielabel (De gamechanger)
Verduurzaming wordt zwaar beloond in het huidige stelsel. Een A+++ label levert tientallen punten extra op ten opzichte van een G-label. Sterker nog, slechte labels krijgen strafpunten. In 2026 is het energielabel vaak de beslissende factor of een woning in de middenhuur of vrije sector valt.

3. De WOZ-waarde (Gecapte invloed)
De waarde van de woning telt mee, zeker in populaire steden. Echter, om te voorkomen dat een "krot op een A-locatie" te duur wordt, is de invloed van de WOZ-waarde in het middensegment gemaximeerd tot een bepaald percentage van het totaal aantal punten.

4. Voorzieningen en Luxe
De lengte van het aanrechtblad, inbouwapparatuur, een tweede toilet, de kwaliteit van de badkamer en een eigen buitenruimte (balkon/tuin) leveren allemaal sprokkelpunten op.

De valkuil van de doe-het-zelf telling

Op internet zijn talloze gratis tools te vinden om "snel even uw punten te berekenen". Voor een grove indicatie is dat prima, maar voor het vaststellen van de huurprijs in een nieuw contract is het juridisch drijfzand.

Waarom? Omdat de regels complex zijn en voor meerdere uitleg vatbaar.

• Wanneer is een keuken precies 'luxe' genoeg voor extra punten?

• Hoe meet je die berging exact volgens NEN2580?

• Welke versie van het WWS-handboek is op dit moment geldig?

Als u zelf telt en uitkomt op 190 punten (vrije sector), en u verhuurt de woning voor € 1.600, loopt u een enorm risico. De nieuwe huurder kan naar de Huurcommissie stappen. Als zij bij een officiële telling uitkomen op 182 punten (middenhuur), wordt de huurprijs met terugwerkende kracht verlaagd naar het bijbehorende maximum (bijv. € 1.250). U moet het teveel betaalde bedrag terugbetalen en uw rendement is voor de rest van het contract verdampt.

Zekerheid is de enige optie

In het huidige klimaat kunt u niet gokken met het puntenaantal. Een professionele, verdedigbare WWS-puntentelling is geen overbodige luxe, maar een noodzakelijk onderdeel van uw dossier. Het geeft u zekerheid over de maximale huurprijs en inzicht in de mogelijkheden om met gerichte investeringen (bijv. verduurzaming) de woning naar de vrije sector te tillen.

Wilt u geen risico lopen met uw rendement?

Laat uw vastgoedportefeuille doorlichten door onze specialisten. Wij voeren een nauwkeurige, fysieke opname uit, hanteren de laatste NEN- en WWS-normen en leveren een rapportage die Huurcommissie-proof is. Zo weet u precies wat uw woning waard is in de markt van 2026.

Neem contact op voor een professionele WWS-puntentelling en advies