English
Als u de afgelopen jaren actief bent geweest op de vastgoedmarkt, dan voelt u de druk. De "perfect storm" waar analisten voor waarschuwden, is werkelijkheid geworden. De combinatie van de Wet betaalbare huur (middenhuur-regulering), de Wet vaste huurcontracten, een fors hogere Box 3-heffing en gestegen rentes heeft het speelveld onherkenbaar veranderd.
Veel particuliere beleggers staan nu op een cruciaal kruispunt. De vraag die boven de markt hangt is niet langer "waar koop ik mijn volgende pand?", maar: "Moet ik mijn huidige portefeuille houden, of is dit het moment om te verkopen?"
In dit artikel ontleden we dit dilemma en bespreken we de meest gehanteerde exit-strategie van dit moment: uitponden.
De balans opmaken: Waarom de twijfel toeslaat
De businesscase voor verhuurd vastgoed is in 2026 fundamenteel anders dan in de gouden jaren tot 2022. De directe cashflow (huurinkomsten min kosten, rente en belastingen) is bij veel beleggers verdampt of zelfs negatief geworden.
U houdt vastgoed nu vaak niet meer voor het directe maandelijkse rendement, maar puur voor de waardestijging op de zeer lange termijn. De vraag is: kunt en wilt u zich dat veroorloven?
De exit-strategie: Wat is 'Uitponden'?
Wie besluit te verkopen, merkt snel dat de markt gespleten is. Een pand in verhuurde staat verkopen is lastig. Andere beleggers zitten immers met dezelfde problemen en willen geen hoofdprijs betalen voor een woning met een vast huurcontract en een gereguleerde huurprijs. Het waardeverschil tussen een verhuurde woning en een lege woning is historisch groot.
Daarom kiezen veel beleggers voor de strategie van 'uitponden'.
Wat is het?
Uitponden is het proces waarbij u een portefeuille van huurwoningen niet in één keer verkoopt aan een andere belegger, maar de woningen één voor één verkoopt aan particuliere eigenaar-bewoners (starters, doorstromers) op het moment dat ze leegkomen.
Het voordeel:
Een lege woning levert op de huidige markt, met het aanhoudende woningtekort, de maximale marktwaarde op. Een eigenaar-bewoner heeft immers niets te maken met huurregulering of Box 3.
Het nadeel in 2026:
Uitponden vergt geduld. Veel geduld. Sinds de invoering van de 'Wet vaste huurcontracten' (zie ons vorige artikel) kunt u huurders er niet zomaar uitzetten. U moet wachten tot een huurder zelf opzegt. Uitponden is dus een strategie van de lange adem; een 'uitsterfbeleid' van uw portefeuille dat jaren kan duren.
Het 'Houden'-scenario: Voor de lange termijn
Is het dan alleen maar kommer en kwel? Nee. Er zijn valide redenen om juist nu vast te houden aan uw stenen, mits u de financiële buffer heeft.
-
Het woningtekort blijft: De fundamentele vraag naar wonen in Nederland blijft enorm en het aanbod blijft achter. Dit stut de waarde van uw bezit op de lange termijn.
-
Inflatiebescherming: Vastgoed blijft historisch gezien een goede 'hedge' tegen inflatie. Ook in gereguleerde sectoren mag de huur jaarlijks (beperkt) worden geïndexeerd.
-
De markt stabiliseert: Na de schokgolven van de nieuwe wetgeving in 2024 en 2025, begint de markt in 2026 te wennen aan de nieuwe realiteit. De grootste prijscorrecties op verhuurd vastgoed lijken achter de rug.
De beslisboom: 4 cruciale vragen
Er is geen uniform antwoord. De keuze verkopen of houden hangt af van uw specifieke situatie. Stel uzelf deze vier vragen:
-
De Cashflow-test: Is uw netto cashflow (ná Box 3 en rente) structureel negatief? Als u elke maand geld moet toeleggen op uw belegging, is verkopen (of uitponden) vaak de enige rationele optie, tenzij u diepe zakken heeft.
-
De WWS-potentie: Zit uw woning muurvast in de sociale- of middenhuur? Of is er met een beperkte investering (bijv. verduurzaming) een sprong naar de vrije sector (187+ punten) mogelijk? In dat laatste geval is 'houden en optimaliseren' vaak interessanter.
-
De Rente-tikkende tijdbom: Heeft u nu nog een lage rente die binnenkort afloopt? Reken uit wat uw maandlasten worden bij de actuele rente van 2026. Dit kan de doorslag geven.
-
Uw horizon: Heeft u het vastgoedvermogen nodig voor uw pensioen over 5 jaar, of bouwt u vermogen op voor de volgende generatie over 30 jaar?
Conclusie
In 2026 is vastgoedbeleggen topsport geworden. De passieve belegger die "slapend rijk" werd, bestaat niet meer. De keuze tussen direct verkopen (tegen een lagere waarde), langzaam uitponden (wachten op leegstand) of houden (en optimaliseren) vereist een kille, cijfermatige analyse van elk object in uw portefeuille.
Staat u op dit kruispunt? Laat emotie niet de overhand nemen. Onze vastgoedadviseurs kunnen een nuchtere 'Hold or Sell'-analyse van uw portefeuille maken, inclusief een doorrekening van een eventueel uitpond-scenario.
