Hoeveel belasting betaal ik in Box 3 over mijn beleggingspanden in 2026?

Het is januari 2026. Als u de balans opmaakt van uw vastgoedportefeuille, is er één kostenpost die de afgelopen jaren explosief is gestegen en uw netto rendement onder druk zet: de vermogensrendementsheffing in Box 3.

De tijd dat Box 3 een 'pretbox' was met een lage, forfaitaire heffing, ligt ver achter ons. Na de bekende uitspraken van de Hoge Raad is het systeem op de schop gegaan. Ook in 2026 zitten we nog in de zogenaamde 'Overbruggingswetgeving'. Dit is het systeem dat geldt totdat er (hopelijk over enkele jaren) een belasting op werkelijk rendement komt.

Maar hoe berekent u in 2026 wat u moet reserveren voor de fiscus? De systematiek is complexer geworden en de tarieven zijn gestegen.

Let op: Dit artikel legt de systematiek van Box 3 in 2026 uit. Belastingpercentages en vrijstellingen wijzigen jaarlijks. Check altijd de definitieve cijfers voor het huidige belastingjaar bij de Belastingdienst of uw fiscalist. Aan dit artikel kunnen geen rechten worden ontleend.

De kern van 2026: Drie smaken vermogen

In de overbruggingswetgeving die ook in 2026 geldt, wordt uw vermogen niet meer op één hoop gegooid. De fiscus maakt onderscheid tussen drie categorieën, elk met een eigen fictief rendementspercentage:

1. Banktegoeden (Spaargeld): Hierop geldt een laag fictief rendement, dat dicht bij de werkelijke spaarrente ligt.

2. Overige bezittingen (Hier zit uw vastgoed!): Dit is de categorie waar de pijn zit. Hier vallen beleggingspanden, aandelen en obligaties onder. De fiscus gaat ervan uit dat u hier een hoog rendement op haalt.

3. Schulden (Uw hypotheken): De rente die u betaalt (fictief bepaald) mag u in mindering brengen op uw rendement.

Stap-voor-stap de berekening voor uw vastgoed

Hoe vertaalt dit zich naar uw beleggingspand in 2026? De berekening volgt een vast pad.

Stap 1: Bepaal de waarde van uw pand (De peildatum)

Voor de belastingaangifte over 2026 kijkt de fiscus naar de situatie op 1 januari 2026 (de peildatum).

• U gebruikt de WOZ-waarde van het pand met peildatum 1 januari 2025 (die u begin 2026 ontvangt).

• Belangrijk: De Leegwaarderatio. Omdat uw pand verhuurd is en de huurders bescherming genieten, is het pand in verhuurde staat minder waard dan leeg. U mag de WOZ-waarde vermenigvuldigen met de 'leegwaarderatio'. De hoogte hiervan hangt af van de huurprijs ten opzichte van de WOZ-waarde. Let op: Voor tijdelijke contracten is de leegwaarderatio in veel gevallen afgeschaft en moet u rekenen met 100% van de WOZ.

Stap 2: Het fictieve rendement op 'Overige bezittingen'

De fiscus rekent met een vastgesteld percentage dat u zou hebben verdiend op uw vastgoed. Of u nu veel winst maakt, quitte draait of verlies lijdt door leegstand, maakt voor dit deel van de berekening niet uit.

• Dit percentage voor 'overige bezittingen' is de afgelopen jaren fors gestegen (richting de 6% of zelfs hoger). Het exacte percentage voor 2026 wordt jaarlijks vastgesteld.

• Rekenvoorbeeld (fictief percentage): Stel, uw verhuurde woning heeft na toepassing van de leegwaarderatio een fiscale waarde van € 300.000. Als het fictieve rendement voor 2026 is vastgesteld op 6,0%, dan 'verdient' u volgens de fiscus: € 300.000 x 6,0% = € 18.000 fictief inkomen.

Stap 3: De aftrek van schulden

Heeft u het pand gefinancierd met een beleggingshypotheek? Dan mag u de 'waarde' van die schuld in mindering brengen. Ook hier rekent de fiscus met een fictief rentepercentage voor schulden, niet met de werkelijke rente die u aan de bank betaalt.

Let op: Er geldt een drempel voor schulden; het eerste deel van uw schulden mag u niet meetellen.

Stap 4: Het Box 3-tarief

U heeft nu uw totale fictieve rendement berekend (rendement op bezittingen min rendement op schulden), verminderd met het heffingsvrij vermogen (het stukje vermogen waarover u geen belasting betaalt).

Over dit resterende bedrag betaalt u het Box 3-belastingtarief. Dit tarief is de afgelopen jaren stapsgewijs verhoogd. Waar het ooit 30% was, ligt het tarief in 2026 waarschijnlijk rond de 36% (controleer het definitieve tarief!).

Conclusie en waarschuwing

De Box 3-heffing is in 2026 een zeer serieuze kostenpost die direct ten koste gaat van uw netto cashflow. De combinatie van hoge WOZ-waarden, een hoog fictief rendement en een stijgend belastingtarief maakt dat sommige vastgoedbeleggingen fiscaal onrendabel dreigen te worden.

DYOR (Do Your Own Research): De fiscale wetgeving is complex en verandert voortdurend. Een kleine wijziging in de leegwaarderatio of het fictieve percentage heeft grote gevolgen. Ga niet af op algemene artikelen, maar laat voor uw situatie een exacte berekening maken door een specialist.

Wilt u inzicht in de fiscale druk op uw portefeuille in 2026 en advies over hoe u hiermee omgaat? Onze vastgoedspecialisten werken samen met ervaren fiscalisten om uw rendement in kaart te brengen.