Vastgoed in BV of privé: De fiscale balans (2025 & 2026)

Voor vastgoedbeleggers met een serieuze portefeuille zijn 2025 en 2026 jaren van verandering. De automatische keuze voor Box 3 staat zwaar onder druk door de hoge fictieve rendementen, terwijl de BV bescherming biedt tegen fiscale onzekerheid. Tegelijkertijd is er een lichtpuntje: de overdrachtsbelasting voor woningen is per 2026 verlaagd naar 8%. Waar ligt het omslagpunt voor uw rendement? We zetten de harde cijfers, de nieuwe waarderingsregels en strategische overwegingen op een rij.

De fiscale behandeling van vastgoed is volatiel. Waar Box 3 jarenlang fungeerde als een fiscaal "luilekkerland", heeft de wetgever de duimschroeven aangedraaid. Wie nu niet rekent, laat rendement liggen. Zeker nu de regels voor de leegwaarderatio en het werkelijk rendement per 1 januari 2026 zijn gewijzigd.

Context: Het einde van de ‘gratis’ hefboom

Tot voor kort was de keuze simpel: vastgoed in privé (Box 3) leverde vaak het hoogste netto rendement op. Die realiteit is voorbij.

De fiscus gaat in 2025 en 2026 uit van hoge fictieve rendementen op beleggingen, terwijl de aftrekbaarheid van schulden in Box 3 beperkt is. Hierdoor betalen beleggers met veel vreemd vermogen in privé soms meer belasting dan ze aan direct rendement (huur) binnenkrijgen. Dit dwingt tot een heroverweging: is de BV – waar uitsluitend de werkelijke winst wordt belast – nu de veilige haven?

De fiscale kaders: 2025 vs. 2026

Om de juiste afweging te maken, moet u helder hebben in welk segment uw vastgoedactiviteiten vallen en welke tarieven daarbij horen.

1. Box 3 (Privé): U wordt aangeslagen op basis van een fictief rendement over uw vermogen. Kosten zijn niet aftrekbaar. Er is echter een nieuwe ontsnappingsroute (tegenbewijsregeling) indien uw werkelijk rendement lager is.

2. Box 2 (De BV): U betaalt Vennootschapsbelasting (Vpb) over de werkelijke winst. Keert u die winst uit naar privé? Dan betaalt u Inkomstenbelasting in Box 2.

Harde cijfers en waarderingsregels

De keuze tussen BV en privé is geen gevoelskwestie, maar een rekensom. Dit zijn de parameters en valkuilen waarmee u nu moet rekenen:

Box 3 (Privé): De vermogensrendementsheffing

• Tarief: Het belastingtarief in Box 3 bedraagt 36% (2025).

• Fictief rendement: De fiscus rekent voor vastgoed met een fictief rendement van 6% (2026).

• Schulden: Schulden mag u in mindering brengen, maar tegen een veel lager fictief rentepercentage (circa 2,5% - 2,7%).

Nieuw: De Tegenbewijsregeling (Opgaaf Werkelijk Rendement)
Is uw werkelijke rendement lager dan het forfait van de Belastingdienst? Dan kunt u gebruikmaken van de tegenbewijsregeling via het formulier ‘Opgaaf Werkelijk Rendement’ (OWR). Dit lijkt gunstig, maar let op de definitie.
De Belastingdienst verstaat onder werkelijk rendement niet alleen uw directe inkomsten (huur minus kosten), maar ook de waardeverandering van uw panden (gerealiseerd én ongerealiseerd). In een stijgende markt kan uw ‘werkelijk rendement’ hierdoor alsnog hoger uitvallen dan het forfait, waardoor de regeling voor vastgoedbeleggers vaak een sigaar uit eigen doos is.

Let op: Aanscherping Leegwaarderatio 2026
De leegwaarderatio zorgt normaal gesproken voor een lagere WOZ-waarde in Box 3 bij verhuurde woningen (afhankelijk van huurdersbescherming). Per 1 januari 2026 zijn hier twee cruciale wijzigingen in doorgevoerd:

1. Geen leegwaarderatio bij gelieerde partijen: Bij onzakelijke verhuur (bijvoorbeeld aan familie tegen een te lage huur) vervalt de leegwaarderatio volledig. U wordt aangeslagen over de volle WOZ-waarde.

2. De 10%-regel: Wijkt de uitkomst van de leegwaarderatio-tabel meer dan 10% af van de werkelijke waarde in het economisch verkeer in verhuurde staat? Dan moet de werkelijke waarde worden gehanteerd. Deze regel uit de rechtspraak is nu wettelijk verankerd.

De BV: Vennootschapsbelasting & Dividend

• Vpb-tarief: Over de winst in de BV betaalt u 19% (tot €200.000 winst) of 25,8% (daarboven).

• Box 2 tarief (Dividend): Bij uitkering geldt een tweeschijvenstelsel: 24,5% tot €67.000 (per persoon) en 31% daarboven.

• Voordeel: Alle zakelijke kosten, inclusief rente en beheerkosten bij Vastgoedbeheer Keizer, zijn aftrekbaar.

Kans: Verlaging Overdrachtsbelasting 2026
Voor nieuwe aankopen is er positief nieuws. Waar beleggers in 2024 en 2025 nog tegen een tarief van 10,4% aanliepen, is de overdrachtsbelasting voor woningen (niet-hoofdverblijf) per 1 januari 2026 verlaagd naar 8%.
Disclaimer: Voor niet-woningen (bedrijfspanden) blijft het hoge tarief van 10,4% gelden.

Het Omslagpunt: Wanneer kiest u voor de BV?

Voor de belegger met een portefeuille van 10+ panden is de BV vaak interessanter in de volgende scenario’s:

1. Hoge Loan-to-Value (LTV): Als uw portefeuille zwaar gefinancierd is, wordt u in Box 3 hard geraakt doordat de hypotheekrente niet aftrekbaar is, terwijl het fictieve rendement hoog blijft. In de BV is uw rente volledig aftrekbaar.

2. Laag direct rendement: Panden met hoge kosten (onderhoud/beheer) renderen in Box 3 vaak negatief na belasting. In de BV betaalt u bij lage winst ook weinig belasting.

3. Groeistrategie: Wilt u de huurinkomsten herinvesteren? In de BV stelt u de Box 2-heffing uit (tax deferral). U betaalt enkel Vpb, waardoor er meer liquiditeit overblijft om nieuwe panden aan te kopen – zeker nu het instaptarief (overdrachtsbelasting) verlaagd is naar 8%.

Actieplan voor de belegger

De "status quo" handhaven is risicovol. Wij adviseren de volgende stappen:

• Rendementsanalyse & OWR: Bereken of het loont om bezwaar te maken via de 'Opgaaf Werkelijk Rendement'. Houd hierbij rekening met de waardestijging van uw vastgoed.

• Check Leegwaarderatio: Controleer uw huurcontracten. Is er sprake van verhuur aan gelieerde partijen? Dan vervalt uw fiscale korting in Box 3 per 2026.

• Excessief lenen: Heeft u meer dan €500.000 geleend van uw eigen BV? Zorg voor een aflossingsplan om de strafheffing in Box 2 te voorkomen.

• Nieuwe aankopen: Met de verlaging van de overdrachtsbelasting naar 8% in 2026, kan het interessant zijn om uitbreiding van de portefeuille direct in een (nieuwe) BV te plaatsen.

Conclusie

De vraag "vastgoed in BV of privé" kent geen universeel antwoord, maar de richting is duidelijk: Box 3 is vijandig voor de zwaar gefinancierde belegger. De nieuwe tegenbewijsregeling klinkt sympathiek, maar is door het meerekenen van waardestijging vaak ongunstig. Wie streeft naar vermogensgroei en continuïteit, vindt in de BV een stabieler regime.

Zorg dat uw structuur juridisch waterdicht is en fiscaal geoptimaliseerd voor de realiteit van 2025 én 2026.

Disclaimer

Dit artikel is met de grootst mogelijke zorg samengesteld, maar aan de inhoud kunnen geen rechten worden ontleend. De informatie is uitsluitend informatief bedoeld en vervangt geen professioneel fiscaal advies. Wet- en regelgeving kunnen wijzigen; raadpleeg voor uw specifieke situatie altijd een specialist. Fouten en wijzigingen voorbehouden.

Wilt u zeker weten of uw portefeuille correct is ingedeeld voor de huidige regelgeving? Ons team van Vastgoedbeheer Keizer staat klaar om u te ondersteunen bij het optimaliseren van uw beheer en rendement.