Welke kosten mag ik doorbelasten aan de huurder (en welke absoluut niet)? Een gids voor 2026.

Als vastgoedbelegger wilt u uw rendement optimaliseren. Een logisch onderdeel daarvan is het correct doorbelasten van kosten die verbonden zijn aan het gebruik van de woning. Waarom zou u immers betalen voor het waterverbruik of de schoonmaak van de algemene ruimte van uw huurder?

Toch is dit een van de grootste valkuilen in vastgoedbeheer. De regels zijn strikt en de Huurcommissie (en de rechter) is onverbiddelijk. In 2026, na een periode van aangescherpte huurwetgeving en kritische rechterlijke uitspraken over 'oneerlijke bedingen', is de foutmarge nul. Het onterecht doorbelasten van kosten kan leiden tot jarenlange terugbetalingen.

In dit artikel scheppen we duidelijkheid: wat is voor uw rekening, en wat mag op het bordje van de huurder?

De basis: Kale huur vs. Servicekosten

De gouden regel is simpel: u moet een glashelder onderscheid maken tussen de 'kale huur' en de 'servicekosten'.

• De kale huur: Dit is de vergoeding voor het gebruik van de woning zelf, inclusief de 'onroerende aanhorigheden' (zoals een ingebouwde cv-ketel of zonnepanelen die nagelvast zitten). De kale huur dekt ook het groot onderhoud en uw kapitaallasten.

• Servicekosten: Dit zijn vergoedingen voor bijkomende leveringen en diensten die verband houden met de bewoning. Denk aan gas, water, licht (indien geen eigen meter), internet, of een huismeester.

Cruciaal: U mag nooit winst maken op servicekosten. Het gaat om een één-op-één doorbelasting van de werkelijke kosten, op basis van een jaarlijkse eindafrekening.

Categorie 1: Kosten die u NIET mag doorbelasten (De eigenaarslasten)

Veel beleggers gaan de fout in door kosten die bij het eigendom horen, door te schuiven naar de huurder. Dit is verboden. De volgende kosten zijn voor uw rekening:

1. Groot onderhoud en vervanging: Lekt het dak? Begeeft de cv-ketel het na 15 jaar? Is het buitenschilderwerk aan de beurt? Dit zijn kosten voor de eigenaar. U kunt hiervoor geen 'onderhoudsbijdrage' vragen in de servicekosten.

2. Onroerendezaakbelasting (OZB) – Eigenaarsdeel: De gemeente heft OZB. Voor woningen is er alleen een eigenarenheffing. Deze mag u niet doorbelasten. (Let op: bij commercieel vastgoed ligt dit anders).

3. Rioolheffing – Eigenaarsdeel: Veel gemeenten splitsen de rioolheffing in een eigenaars- en een gebruikersdeel. U betaalt het eigenaarsdeel.

4. Opstalverzekering: De verzekering van het pand zelf (tegen brand, stormschade) is een eigenaarslast.

5. VvE-bijdrage (grotendeels): De maandelijkse bijdrage aan de Vereniging van Eigenaren is voor u. Dit potje is immers bedoeld voor groot onderhoud (reservering) en de opstalverzekering van het complex.

   • Uitzondering: Zit er in de VvE-bijdrage een deel voor gezamenlijke elektra in de gang of een schoonmaker? Dat specifieke deel mag u wel doorbelasten als servicekosten.

Categorie 2: Kosten die u WEL mag doorbelasten (Servicekosten en gebruik)

Kosten die direct gerelateerd zijn aan het wonen en het comfort van de huurder, mag u doorbelasten. Dit gebeurt vrijwel altijd via een maandelijks voorschot met een jaarlijkse afrekening.

1. Nutsvoorzieningen (G/W/E): Heeft de woning geen eigen meters? Dan betaalt u de rekening en belast u het verbruik door (vaak via verdeelsleutels of tussenmeters).

2. Schoonmaak algemene ruimtes: Het schoonhouden van het trappenhuis, de entree of de lift.

3. Huismeester: De kosten voor een huismeester (voor zover deze taken uitvoert ten behoeve van de huurders, niet voor het beheer van de eigenaar).

4. Tuinonderhoud algemene tuin: Het netjes houden van de gezamenlijke groenvoorziening.

5. Glasbewassing: Voor ramen waar de huurder zelf moeilijk bij kan (bijv. in een appartementencomplex).

6. Roerende zaken (Stoffering/Meubilering): Verhuurt u inclusief meubels, gordijnen of een losse koelkast? U mag de afschrijvingskosten hiervan doorbelasten. Hier gelden wel strikte afschrijvingsregels voor (vaak in 5 of 10 jaar).

7. Administratiekosten over servicekosten: U mag voor het opstellen van de jaarlijkse servicekostenafrekening een vergoeding vragen. De norm is maximaal 5% van de totale servicekosten (exclusief voorschotten G/W/E).

De grijze zone: Klein onderhoud (Het 'Besluit kleine herstellingen')

Hier ontstaat vaak discussie. De wet zegt: groot onderhoud is voor de verhuurder, klein dagelijks onderhoud is voor de huurder.

De overheid heeft dit gespecificeerd in het 'Besluit kleine herstellingen'. Dit is een limitatieve lijst.

• Wel voor de huurder: Het ontluchten van de verwarming, het vervangen van een kraanleertje, het vastzetten van een loszittende deurklink, het witten van binnenmuren, het vervangen van kapotte lampen.

• Let op: U mag de huurder in het contract verplichten deze zaken zelf te doen. Doet u het voor hen? Dan mag u deze kosten (materiaal + arbeidstijd) als servicekosten in rekening brengen, mits dit duidelijk is afgesproken (het zogeheten 'serviceabonnement' voor klein onderhoud).

Een waarschuwing voor 2026: Het 'Oneerlijke Beding'

De afgelopen jaren hebben rechters, tot aan de Hoge Raad en Europese rechters toe, gehakt gemaakt van vage bepalingen in huurcontracten.

Staat er in uw contract dat de verhuurder "naar eigen inzicht" de hoogte van de servicekosten mag bepalen? Of dat de huurder "geen bezwaar kan maken"? Een dergelijk beding kan nu als 'oneerlijk' worden vernietigd. Het gevolg kan zijn dat u helemaal niets meer mag doorbelasten, zelfs niet het werkelijke waterverbruik. Zorg dat uw contracten "Raad van State-proof" zijn en specificeren hoe kosten worden berekend.

Conclusie

Het correct doorbelasten van kosten is geen manier om extra winst te maken, maar een noodzakelijke administratieve taak om quitte te draaien op gebruikerslasten. Transparantie is het sleutelwoord. Zorg voor een heldere splitsing in het contract, een jaarlijkse gedetailleerde afrekening en reken nooit eigenaarslasten door.

Twijfelt u of uw huidige servicekostenafrekening juridisch houdbaar is in 2026? Of wilt u het volledige beheer van voorschotten en eindafrekeningen uitbesteden om risico's te vermijden? Ons team van specialisten helpt u graag.

Featured Image Suggestion:

Voor deze afbeelding zoek ik een visuele vertaling van het scheiden van kosten en verantwoordelijkheden.

• Prompt: A professional photograph of a balanced scale on a polished wooden office desk. On the left pan of the scale, labeled "EIGENAAR" (Landlord) with a small metal engraved tag, are items representing major costs: a miniature model of a house roof, a heavy wrench, and tax documents. On the right pan, labeled "HUURDER" (Tenant), are items representing usage: a glowing lightbulb, a water tap icon, a WiFi router, and cleaning supplies. In the center, a calculator and a legal gavel. The lighting is balanced and professional. High quality, realistic style.