Sinds 1 juli 2023 bepaalt artikel 7:261b van het Burgerlijk Wetboek hoe een verhuurder van woonruimte de waarborgsom (de borg) aan het einde van de huur terugbetaalt. Het artikel is ingevoerd met de Wet goed verhuurderschap. Uit de rechtspraak blijkt dat vooral het inhouden van een deel van de borg voor schade aan strikte voorwaarden is gebonden. Dit is van belang voor iedere verhuurder van woonruimte die bij het begin van de huur een borg heeft ontvangen. Voor bedrijfsruimte gelden deze wettelijke regels niet; daar zijn de afspraken in het huurcontract leidend.
Wat de wet vraagt
Voor huurcontracten die vanaf 1 juli 2023 zijn gesloten, mag de borg ten hoogste twee maanden kale huur bedragen. Voor eerder gesloten contracten noemt de Rijksoverheid een maximum van drie maanden kale huur. Na het einde van de huurovereenkomst moet de verhuurder de borg binnen 14 dagen terugbetalen. Alleen in twee situaties geldt een termijn van 30 dagen: als de huurder schade heeft veroorzaakt waarvoor hij aansprakelijk is, of als de huurder nog huur, servicekosten of een afgesproken energieprestatievergoeding verschuldigd is. In die gevallen mag de verhuurder die bedragen verrekenen en betaalt hij het restant binnen 30 dagen terug.
Andere kosten, zoals administratiekosten, mogen niet met de borg worden verrekend. Bij elke verrekening moet de verhuurder de huurder schriftelijk informeren en een volledige kostenspecificatie meesturen.
Wat de rechter vraagt bij schade
De wet spreekt bij schade van verrekening van "aantoonbaar gemaakte kosten" voor het herstel. In een vonnis van 16 april 2025 paste de kantonrechter in Midden-Nederland dit artikel toe op een verhuurder die schade met de borg had verrekend. De verhuurder moest de volledige borg van 3.180 euro terugbetalen. Ook vóór de nieuwe wet lag de bewijslast bij de verhuurder: in een zaak bij de rechtbank Gelderland van 19 januari 2024, over een huur die vóór 1 juli 2023 was geëindigd, kon de verhuurster haar aanspraak niet onderbouwen en moest zij de borg zonder enige verrekening terugbetalen. Omdat de wet uitgaat van kosten die al zijn gemaakt, zal een offerte of eigen schatting in de regel niet volstaan.
Daarnaast speelt de vraag wat als schade geldt. Volgens artikel 7:224 lid 2 BW levert de huurder de woning op in de staat die bij het begin van de huur is beschreven, met uitzondering van wat door ouderdom is tenietgegaan of beschadigd. Normale slijtage komt dus niet voor rekening van de huurder. Is bij het begin geen beschrijving gemaakt, dan wordt de huurder verondersteld de woning te hebben ontvangen in de staat waarin hij haar achterlaat, tenzij de verhuurder het tegendeel bewijst. Geschillen over de borg behandelt de Huurcommissie niet; daarvoor kan de huurder naar de kantonrechter. Ook kan hij zich tot de gemeente wenden.
Wat betekent dit voor u
Wilt u schade met de borg verrekenen, dan is het van belang dat u de staat van de woning bij het begin van de huur hebt vastgelegd. Ook moeten de herstelkosten daadwerkelijk zijn gemaakt en met facturen en betaalbewijzen zijn te onderbouwen op het moment dat u binnen 30 dagen afrekent. De huurder moet daarbij een schriftelijke, volledige kostenspecificatie ontvangen. Is er geen schade en geen openstaand bedrag, dan gaat de borg binnen 14 dagen volledig terug.
Bij de panden die wij beheren, doen wij aan het einde van de huur eerst een voorinspectie, zodat de huurder weet wat vóór vertrek hersteld moet worden. Daarna volgt een eindinspectie met foto's, die wij vergelijken met het opleverrapport van het begin van de huur. Zo komt alleen echte schade bij de huurder terecht en geen normale slijtage. Vervolgens rekenen wij de borg af binnen de wettelijke termijn.
De regels voor de borg zijn sinds 2023 strikter, en de rechter verwacht dat een verhuurder schade en herstelkosten met stukken onderbouwt. Een goede beschrijving bij het begin van de huur en facturen van het herstel zijn daarbij in de regel van groot belang. Heeft u vragen over de borg of de oplevering bij uw eigen panden, of bij panden die wij voor u beheren, dan kunt u contact met ons opnemen.
Bronnen
- Artikel 261b - Burgerlijk Wetboek Boek 7, afdeling huur van woonruimte (Omgevingsweb)
- Art. 7:261b Burgerlijk Wetboek Boek 7 (Wetboek.org)
- Mag mijn verhuurder een waarborgsom vragen als ik een woning wil huren? (Rijksoverheid)
- Waarborgsom (Volkshuisvesting Nederland)
- ECLI:NL:RBMNE:2025:2411, Rechtbank Midden-Nederland, 16 april 2025
- ECLI:NL:RBGEL:2024:1867, Rechtbank Gelderland, 19 januari 2024
- Art. 7:224 lid 2 BW (Maxius)
- Borg ingehouden voor schoonmaakkosten of schilderwerk (Arslan Advocaten)
- Mag mijn verhuurder mijn waarborgsom inhouden? (Recht & Raad Juristen)
